以前までの駅前にはアパートやビルが立ち並んでいましたが、現在は、建物より月極駐車場やコインパーキンするなどの方法があります。
これらから、土地の有効活用として駐車場経営が人気を集めています。
利点としては、少ない初期費用、ローリスク、狭い変形した土地でも活用できる、準備期間が短いことなどが挙げられますが、実際に駐車場経営の特長についてご紹介したいと思います。
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////土地を駐車場として貸し出すには
所有している土地、そのままの状態（＝自然な状態）で駐車場にすると使いにくいといった問題が起こります。
例えば、畑であった土地と過程すると、土であるため雨などが降った場合ぬかるみ車も人も泥だらけになります。
道路もタイヤ痕等が付くため近隣からのクレームも発生するでしょう。
また、全体が真っ平でなく場所によって高低差があると考えられますし、地盤が柔らかいため、沈む恐れも出てきます。
高い部分は堀削、切土を行い、低い部分には盛土を行い目的に合わせて、使いやすく用地を造ることが必要になります。
この作業を土地造成といいます。
駐車場造成費
主に選択される３種類の舗装タイプと相場
- 未舗装（相場：￥2,000～/㎡）
- アスファルト舗装（￥5,500～/㎡）
- コンクリート舗装（￥8,000～/㎡）
どの舗装タイプにおいても車の重量に耐えられる地盤にするための整地工事は必ず必要になります。
地盤を整えた上にそれぞれの舗装処理を行います。
未舗装
低コストで整地ができますので、主に砂利や砕石を敷いた駐車場が多いです。
中には、更地の状態で駐車場として貸し出すこともあります。
アスファルト舗装
駐車場の大半がアスファルト舗装を行っています。
コンクリート舗装に比べ若干ですが価格は安くなります。
アスファルトはタイヤのゴムとの親和性がよいため、工事後即利用可能となります。
コンクリート舗装
重機での転圧が難しい狭い場所や柱などの障害物があるところを施工する際に便利になります。
耐久性が他の舗装に比べ高いため、将来かかる補修費用が結果的に少なくなる場合もあります。
しかし、コンクリートの性質状、収縮によるひび割れを阻止するために適度な間隔でスリットを入れる作業を行う必要があります。
さらに、ワイヤーメッシュの補強材をコンクリート下に入れるなど手間がかかるため施工費は割高になってきます。
また養生期間が約１週間（規模によりますが）必要になってくるためすぐに利用できるということにはなりません。
工事作業の流れ
- 堀削工事（※舗装タイプにより深さが異なります）
- 残土処分（土には空気が含むため単価×1.2倍で算出します）
- 砕石を敷き詰める（10㎝程度必要であるため、単価×1.2倍で算出）
- 転圧作業（未舗装タイプはここで完了）
- アスファルト舗装・コンクリート舗装工事
工事手順1～4は基礎となる土台づくりとなります。
砕石の厚さ、転圧の有無など作業工程を確実に行わなければ、使用後沈下の問題が起こってきます。
基礎はとても重要であるため業者選びの際に注意するとおすすめです。
4の転圧作業後、表面仕上げとしてさらに砂利を敷くことやアスファルト・コンクリート舗装を行います。
ここで注意すべき点は舗装の厚みがそれぞれ異なるという点です。
厚みが厚くなると、掘削の深さ、残土量が深く多くなります。
タイプ別に厚み、堀削深さ、舗装単価をまとめました。
タイプ 表面厚み（仕上） 堀削深さ 舗装単価
未舗装 – 10㎝ –
- アスファルト 5㎝ 15㎝ ￥3,000～/㎡
- コンクリート 10㎝ 20㎝ ￥5,000～/㎡
※舗装単価は表面施工の単価のみであるため、全工事の金額を算出する場合は下の表を追加して算出してください。
工事作業別での単価をまとめました。（単価：㎡）
深さ 堀削（機械使用） 残土処分費
（￥5,000～） 砕石材料費
（￥3,000～） 敷詰め・転圧
作業費 合計
1.0ｍ ￥2,000～ ￥6,000～
※１ ￥3,600～
※２ ￥1,000～
※３ ￥12,600～
0.1ｍ（=10㎝） ￥200～ ￥600～ ￥360～ ￥2,160～
0.15ｍ（=15㎝） ￥300～ ￥900～ ￥2,560～
0.2ｍ（=20㎝） ￥400～ ￥1,200～ ￥2,960～
※１：残土処分費は処理地の距離によって金額が変動します。
土には空気が含まれているため単価に1.2倍（￥5,000～×1.2＝￥6,000）した金額での算出しています。
※２：砕石は転圧して厚み10㎝にしていくため㎡量より1.2倍のｚ材料が必要になります。したがって1.2倍（￥3,000×1.2＝￥3,600）で
の金額で算出しています。（４ｔダンプでの運搬）
※３：重機の使用費と回送費としてユンボとローラーを使用すると過程します。１台￥15,000×2台＝￥30,000
作業人２名の日当も含め￥60,000～/日と日数単位での算出する場合もあります。
面積が狭い場所など規模にもよりますが、半日で終わる場合であっても１日分の作業費を請求されることが多いです。
面積が小さいほど単価は高くなります。
////駐車場工事で必要になってくること
①区画ロープ（未舗装タイプ）
駐車場所を区切るためにロープと固定するペグが必要になってきます。
区画していない駐車場の場合、規則性がなくなり適当に駐車されていきます。
出し入れできない苦情や収容可能台数より利用台数が大幅に減る恐れがあります。
ロープ張りは自分たちで施工することが可能になります。
業者に依頼する場合は作業費必要になりますので、一日約￥50,000相当かかってきます。
- ロープ（トラロープ）･･･￥50～/ｍ ホームセンターなど他のロープ￥20～/ｍも存在します
- ペグ（固定ピン）･･･････￥200/本
②白ライン（アスファルト・コンクリート舗装）
舗装後、縦ラインのシングルタイプや囲みタイプ、アメリカンタイプなど区画を作成します。
また、番号などもつけることが可能です。
料金の算出方法は業者によって異なりますが、ｍ換算より一定量（距離）まで一式価格として算出する業者が多いです。
例えば10台=￥50,000程度など。
文字や番号については文字数×数百円～￥1,000程度で算出することが多いです。
③車止め
駐車前後の障害物に追突防止のため車止めが必要になってきます。
１個￥3,000程度×2個＝￥6,000×駐車台数で算出方法が一般的です。
台数が少ない場合は固定費込みで一式価格で算出されます。
④外灯やフェンス
境界線にフェンスを施工したり、暗い時に便利な外灯をつけるなど利用者のために使いやすさを追求することもサービスの一環です。
施工単価を気にして、将来回収できるか判断して施工すべき点にはなります。
⑤歩道の切り下げ工事（道路承認工事）
歩道と道路との段差がある場合、この段差を解消しなくては車を出し入れすることはできません。
歩道を切り下げ（限度が細かく規定されています）、車が入りやすくする工事です。
歩道は公共物に該当されるため、工事を行う場合は自治体への事務手続きが必要になります。
工事費も20～50万円程度とかなり費用が高いです。
様々な目的で土地を購入検討されている方は、必ず現場の状況を確認し段差の有無、車の出し入れの際に障害とならないか事前に確認すべき点になります。
中には、工事ではなく鉄板やコンクリート製の乗り上げブロックやステップを用いるところもあります。
しかし、道路法に抵触するため自治体としては段差解消に使用しているものを撤去する運動をしています。
これらは障害物となり、自転車やバイク、歩行者など転倒する恐れがあります。その際の責任は設置した者が負うことになります。
また、雨水の流れを妨げ集水桝・浸透桝へ流すことができず、道路冠水の原因のひとつとなります。
②賃貸駐車場の構造
賃貸駐車場を行う上で月極駐車場かコインパーキングを行うかまず選択しなくてはなりません。
月極駐車場の特長としては１．土地を駐車場として貸し出すにはでも記載しました整地費用が初期費用となります。
また、コインパーキングを経営するには２通りの方法があります。
費用面、将来性を見極めて月極駐車場かコインパーキングどちらを行うか決定していくといいでしょう。
また、駐車場の種類としても大きく４つ分類をしました。
セキュリティー面、車へのダメージ、その他メリット、デメリットをまとめました。
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////月極駐車場とコインパーキングの初期費用
- 種類 初期費用
- 月極駐車場 整地費用
- コインパーキング 賃料固定型 ￥0～整地費用まで
- 自営型 整地+器機類設備投資まで
（相場￥300万～/10台）+保守管理（￥20,000～/月）
駐車場をどのような形態で行うかは初期費用がどこまで用意できるか、数年で費用を回収できる見込みがあるかを含めて検討するしなくてはなりません。
一概にコインパーキングが高いイメージがありますが、経営方法によっては月極駐車場より初期費用が少ない場合もあります。
その反面手取り収入は減ることもありますので一方向のみ見て決めるのではなく、様々な角度から検討してすることが大切になってきます。
詳しくコインパーキングについてまとめました。
賃料固定型（一括借り上げシステム）
土地自体をコインパーキングの運営会社に貸し付け、毎月賃料をもらう方法です。
一般的には土地を貸付ているだけなので、賃料は土地として頂きます。
コインパーキングに必須な器機類の購入や設置、工事は運営会社が行います。
したがって、設備投資費用は不要になります。
土地を貸し出すにあたり、整地をどこまで行うべきなのか、整地費用はどちらが負担するのかを明確にすることが大切になってきます。
このタイプは初期費用がなくても始められます。
しかし、入庫台数が多くてもその収入全てが自分に入るのではなく、あくまでも土地の賃料のみが入ってくることを念頭に置かなくてはいけません。
自営型
設備投資をはじめ保守管理、全て自分で行います。
設備として精算機、ロック板などの器機類を用意します。
機械購入代金の相場としては10台で300万からとなり駐車場の規模によっては莫大な初期費用が必要になってきます。
収入は全て自分自身に入ってきますが、投資しただけの収益見込みがないと始めることができません。
立地条件も含めて大きな収益見込みがある場合できるタイプになってきます。
また、初期費用とは別に保守管理も必要になってきます。
自分で行うこともできますが、業者に依頼した場合は月20,000からが相場になってきます。
予算と将来の収益見込みがあるのであればやって損はないです。
駐車場を４つに分類してみました
① 平面 自走式 平面を利用した一般的な駐車場
様々なパターンが存在する
② 立体 ショッピングモール、駅前が代表的
敷地と費用が非常に大きい
③ 機械式 屋外 機械を含めて外に存在
④ 屋内、タワー式 〃 中に存在
都市部など敷地の狭い場所ではタワー、エレベーター式が有効
セキュリティー面が高い順
機械式（屋内、タワー式）＞機械式（屋外）＞立体＞平面
外に駐車場がある場合、管理の強度が重要になってきます。
誰でも入れるような駐車場であると、猫のひっかき傷や子供のいたずら、隣のドアパンチ、当て逃げの可能性が出てきます。
また契約者以外の不法駐車や迷惑駐車など出るなど、苦情の恐れも多くなってきます。
その点については、機械式であると問題はほぼなくなります。
セキュリティー面を強化するために、敷地にフェンスを設置することや入口を封鎖して、専用のカードキーで出入りする、車１台ずつロックがされる駐車形態をとるなどの対策が必要になってきます。
車へのダメージが少ない順
機械式（屋内、タワー式）＞機械式（屋外）＞立体＞平面
屋外であると雨風や直射日光により車ボディーへダメージを与えます。
また鳥ふんにおいても同様です。
車の使用頻度が休日のみや高級車等であり品質を大切にする場合などは屋内での管理がおすすめになってきます。
制限の幅が多い順
機械式（屋外）（屋内、タワー式）＞立体＞平面
車の重量や車高が機械式では制限が発生します。
また立体駐車場など階層や場所によっては駐車しにくい、できない場所が出てきます。
反対に平面駐車場では車の重量、車高の制限もなくどの車でも利用が可能になります。
機械式では洗車、車内の清掃はその場では行えません。
平面駐車場ではその場で洗車、清掃が可能になりますし、荷物置きとして利用することも可能です。
また立体駐車場においては水を流すことが出来ないことがほとんどですので、水不要のワックスがけや車内の清掃までが可能になってきます。
また、地下駐車場である場合は、最近豪雨が多いため雨水が地下へ流れる恐れがあるため喚起機能が必須になってきます。
屋根がある、ない
雨や雪の際、屋根があると濡れずに移動することができ、乗り降りも濡れないので快適です。
雪の場合は雪が積もらないので卸す手間が不要になります。
雨の場合、舗装が砂利の場合は地面がぬかるみ、泥はねもおこります。
水たまりなど発生するため乗り降りにも不便になり、泥のついたタイヤで道路を走行するため近隣からの苦情が発生する恐れもあります。
車の出し入れのしやすさ
平面駐車場や立体駐車場は自走式であるため、車の出し入れはしやすくなります。
反対に機械式はパレットと呼ばれる台の上に車を置いて車庫していくため、取り出すには数分程度時間が必要になっていきます。
機械の故障やメンテナンスにより利用できない日もある
機械にはいつか故障が出てきます。故障による影響が大きいです。
故障すると数日駐車場が利用できなくなります。すると収入も減ることと何よりも利用者へ迷惑をかけてしまいます。
平面駐車場においても出入口に駐車券をゲートに通して出るなどの仕様にしていると同様のことが考えられます。
メンテナンスについては年に数回程度必要になってくるため、その間駐車場が利用できなくなります。
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駐車場にかかる税金とは
駐車場は土地に該当し、賃貸有無関係なく固定資産税が必ず発生します。
場所によっては都市計画税も発生してきます。
また、賃貸駐車場として経営を行う場合さらに課税される税金もあります。
納税義務を怠ると「差押え」されてしまうため、賃貸駐車場ができなくなり迷惑をかけてしまうことになります。
しっかりと税金について把握しましょう。
土地に対して発生する税金
（１）固定資産税（地方税）
「課税標準（固定資産税評価額）×1.4％」
（例）500㎡（固定資産税評価額￥12万/㎡）の場合
500×12×1.4％＝840,000/年
住宅用地やアパート・マンション用地などは評価額は1/6として計算適応されるため、課税額は低くなるが、駐車場用地としての課税対象額は100％となるため、税額がかなり高くなります。
固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づき計算されます。
（２）都市計画税（地方税）
「課税標準×0.3％」
市街化区域の土地に固定資産税とは別で発生します。
この税金は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。
毎年１月１日に所有している場合に発生します。
賃貸駐車場として経営を行う際に発生する税金
（１）所得税（国税）
駐車場としてブロックやフェンスなどで囲み、駐車場入口を規制して管理者を置くなど、経営者の責任で車の管理を行う場合は事業所得や雑所得に該当します。
また、自動車を留めるスペースとして貸しているだけの場合は不動産所得に該当します。
駐車台数が50台以上やカーポートなどの建設物がある場合は、台数問わず事業所得となります。
「収入-必要経費」で発生した収益に対して税率を掛けます。
これら所得については毎年確定申告を行う必要があります。
（２）法人税（国税）
会社が事業のひとつとして賃貸を行う場合は会社の収益に算入します。
当期純利益に法人税率を掛け税額が確定します。会社の決算期において申告書を提出します。
（３）消費税（国税）
土地の貸し付けであるのか、駐車場の貸し付けであるか消費税の課税対象を判断します。
- 青空駐車場（純然たる土地）…非課税売上
- アスファルトや砂利で整備したり、フェンスなど建設している･･･課税売上
青空駐車場とは純然たる土地を一切手を付けていない状態で貸していることをいいます。
フェンスも立てず、砂利など下を整備しない、ロープで駐車位置を区画していないなど無整備であると土地を貸付ているとなるため非課税対象になります。
少しでも設備等建設している場合は駐車場として貸し付けているものとみなされ課税対象となりますので要注意が必要になります。
（４）事業税（地方税）
消防や警察、道路、港湾などの行政サービスや公共施設の利用などの費用を負担するために課されるものになります。
事業税は都道府県に納める税金であり、市町村には納めません。
（５）住民税（地方税）
「都道府県民税」と「区市町村民税」の総称。
地方公共団体が独自に行政サービスを行うため、１年間の所得に応じて地方自治体が課税します。
主な行政サービスとしては、道路や水道の整備や防災など欠かすことのできないものであり、そのサービスを対価として支払います。
安定的に賃料を得るコツ
収入を安定的に得るためには初めが大切です。
土地から探す場合は場所が大切になってきますので、既に土地がある場合はターゲットの確立、駐車形態の検討をじっくり行うことが大切です。
どちらにおいても利回りも考えて駐車場規模を検討していきましょう。
利用者が多い場所を探す
駐車場を経営するためには、利用者の確保が重要になります。
固定客から日々駐車台数の８割を埋めることができる場所を探すことが大切です。
ポイントとなる場所は次の通りです。
- 人や車の通りが多い場所
- 道が狭くない場所
- 駐車場がない、少ない集合住宅地の近くの場所
通りが多い場合の周りには駅や商業施設、病院などがあるのではないでしょうか。
周辺環境は重要になってきます。固定客だけではなく、変動客の確保も頭において場所を探していきましょう。
駐車場がない集合住宅地の周辺もおすすめになってきます。
将来的に子供が成人して車を持つときに自宅に駐車スペースがない場合は賃貸駐車場を探す流れが多いです。
家族の年齢層等をよく観察してみることも大切になります。
また、駐車場に入りやすいことも重要になってきます。
狭い道の場合、渋滞になりやすく避けがちになってしまいます。
また駐車場を右折して入るか、左折して入るのか、その道路の交通量はどうなのか入りやすいかを検討していきましょう。
更に、駐車スペースについても考えていきます。前後にどのぐらい出れるのか、隣との距離が出入りしやすいか、隣が大きな車であった場合に駐車できるのか、出ることができるのか、隣の車のドアが当たらないか、当て逃げの可能性はないかなど利用者の目線になって考えていくことが大切になります。
場所によって駐車形態の判断を的確に行う
場所により需要が変わってきます。この需要にそった駐車場を建設することが大切です。
具体的には、
- 住宅中心部･･･月極駐車場
- 病院や商業施設･･･コインパーキング
住宅中心部は日々会社や駅と家との往復であり、毎日の駐車場所として使用するため月極を希望する利用者がほとんどです。
反対に病院など車でのアクセスするしかない場所などはコインパーキングとして変動的に利用することがよいです。
月極よりも稼働率が高くなります。
全ての場所においてそう言えるとは限らないので、周辺環境の観察は必ず行いどのような駐車形態がいいか検討しましょう。
実質的な利回りを検討する
管理業者から提示される収入・収益の中には駐車場利用台数が満車での年間計算をしている場合や諸経費を控除しないで利回りを出している場合が多いので注意が必要になってきます。
利回りには２種類あります。
- 表面的利回･･･年間収入/総額投資額*100
- 実質的利回･･･（年間収入-諸経費）/総額投資額*100
業者から提示で多いのは表面的利回であります。
実際経営を行う場合には毎日駐車場が満車であるとは限りません。
駐車場の状況に応じて割合を変えて試算していきましょう。（大体7,8割での計算）
メンテナンスなど経費は毎月必ずが発生するため、賃料＝収益にはなりません。
初期投資をどこまで行うか、駐車場の規模や経営を検討していく上では必ず諸経費を控除した実質的利回で検討していくことが大切です。
空き家を賃貸駐車場のまとめ
土地の有効利用として賃貸駐車場が人気である理由のひとつとしてローリスクであること。
さらに簡単に始められるところも人気のひとつです。
眠っている土地を活用することで自分も利用者も嬉しいことはありません。
しかし、簡単・手軽であっても始めるには慎重になることが成功への近道になります。
場所、形態、ターゲット、初期投資をどこまで行うか、回収見込みはあるのか、事業を行うので細かくきちんと検討していきたいです。
周りに格安な料金での駐車場ができた場合は利用者が流れ稼働率が下がり収入が減少するため、対策が必須になりますので､常に周辺駐車場の相場チェックを定期的に行うことなど日々の継続も重要です。
また、駐車違反車や滞納する人、不法投棄車などトラブルも場合によっては発生します。
どこまでを自分で行うか、管理は不動産会社に依頼するかなど管理の幅についてもしっかり検討した上で駐車場経営をされると問題が起きた時に適切な対応ができるでしょう。
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